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為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。

在抵押中債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。

一、下列財產可以抵押：

1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

2、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;

3、抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;

4、抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產;

5、抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;

6、依法可以抵押的其他財產。

二、下列財產不得抵押：

1、土地所有權;

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外;

3、學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;

4、所有權、使用權不明或者有爭議的財產;

5、依法被查封、扣押、監管的財產;

6、法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

三、抵押權的設立

(一)抵押合同

設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。

抵押合同一般包括下列條款：

1、被擔保債權的種類和數額;

2、債務人履行債務的期限;

3、抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬;

4、擔保的范圍。

抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

(二)抵押登記

以建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權以及正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

以生產設備、原材料、半成品、產品、交通運輸工具以及正在建造的船舶和航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立;未經登記，不得對抗善意第三人。

企業、個體工商戶、農業生產經營者以生產設備、原材料、半成品、產品、正在建造的建筑物、船舶、航空器以及交通運輸工具抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立;未經登記，不得對抗善意第三人。

辦理抵押物登記的部門如下：

1、以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門;

2、以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門;

3、以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門;

4、以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門;

5、以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。

四、抵押的效力

抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。

抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。

抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。

抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。

五、抵押權的實現

債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：(1)抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;(2)抵押權已登記的先于未登記的受償;(3)抵押權未登記的，按照債權比例清償。

當事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。因登記部門的原因致使抵押物進行連續登記的，抵押物第一次登記的日期，視為抵押登記的日期，并依此確定抵押權的順序