一、安全工作
(一)消防安全
1、認真做好消防安全檢查預防火災的發生。嚴格執行公司消防工作周、月、季檢制度,定期對各管理處消防設施設備運行情況進行檢查,及時督促管理處對維保單位維修保養工作的跟進,據不完全統計二季度發現及督促及協助管理處處理消防設備隱患及故障:金臺管理處10次、都市經典管理處12次、城市新銳管理處4次,保證我司所管理大廈、小區消防設施設備正常運行,隨時投入使用。對各管理轄區進行定期用火用電、消防通道占用情況進行普查,發現問題及時向管理處提出整改建議。對消防值班情況及人員操作情況進行檢查、規范,保證記錄的真實性、有效性,保證人員操作、報警的準確性、及時性。較好的杜絕了火災的發生,為公司規避了消防風險。
2、認真做好夏季防火工作。根據季節變化,及時制定《關于做好夏季防火安全工作的通知》并下發各管理處,要求各管理處嚴格按八條要求去做好夏季防火工作、作好夏季防火宣傳工作及宣傳專欄,有效降低火災發生的可能性,提高業主的防火意識,豐富業主消防知識,達到物業管理公司與業主對消防工作的共防、共管的目的。
3、貫徹電力公司安保[XX]7號文件精神,搞好建筑消防專項整治行動。在接到電力公司安保[XX]7號文件和集團公司領導批示后,我部及時根據我司實際編制《關于貫徹電力公司安保[XX]7號文件精神搞好建筑消防安全專項整治行動的通知》,立即下發各管理處。在余總和沈經理領導下成立公司專項整治領導小組,在第一時間把專項整治行動開展起來。加強建筑消防安全管理,堅決整治建筑消防違法行為和消除消防設施設備隱患,認真做好我司夏季防火工作,進一步提高我司防控火災的能力,有效地預防和遏制火災事故的發生。在公司領導的關心和督促下,專項整治行動完成動員布署階段,進入自查自糾的整治階段,我部將一如既往的抓好專項整治行動工作的開展,迎接市消防部門、電力公司、集團公司的專項檢查。
4、配合各管理處完成上半年的消防演練工作。和管理處一起根據防火預案制定消防演練實施方案,認真組織員工學習討論實施方案并預演。在此基礎上XX年4月27日重煙管理處進行上半年消防演練, XX年6月28日金臺管理處進行上半年消防演練,XX年6月29日城市新銳管理處進行上半年消防演練。根據演練水平提出下一步消防工作的要求,消防培訓的重點。發現消防配套設施設備的不足,如在城市新銳管理處的演練過程中發現消防監控室與備勤人員之間沒有有效的溝通方式,為公司消防設施的完善提供依據,為提高公司消防工作水平打下基礎。
5、規范消防設施設備的維修保養。為使應急燈、疏散指示燈系統的運行良好,確保火災發生后每一個疏散指示燈、安全指示燈、樓道應急照明燈亮以引導業主(用戶)有序地進行應急疏散,減少人員傷亡制定《應急燈、疏散指示燈系統保養規定》并配發相應的記錄表格,對應急燈、疏散指示燈系統保養進行規范。及時發現有問題的燈具進行修復,進一步提高消防設施設備運行可靠性。
(二)設施設備安全
1、維修保養工作目標的建立。在一季度工作基礎上建立 “以保養修”的設施設備運行管理宗旨和 “零銹蝕、零故障、零報修”的設施設備運行管理目標。抓緊對設施設備工作原理的了解、了解每一器件設計的目的和所起的作用的員工培訓為重點對維修員工技能、技術上進行檢查,以提高對設施設備了解,把“以保養修”的設施設備運行管理宗旨進行落實,提高設備運行管理水平,杜絕設施設備重大事故的發生,保證設備的安全。在余總到上海考察回來后,向工程部提出更高的設施設備運行管理目標“零銹蝕、零故障、零報修”。我部及時組織維修主管或維修負責人進行學習,要求各自理定落實方案,為我司設備管理體系建立打下基礎。
2、檢查方法的更新。針對電梯事故的多發,而工程部檢查工作時又未發現的現象進行分析和總結,對原有的檢查方式進行改進和完善。在原來只對機房、電梯主機進行檢查的基礎上,加強了檢查中乘坐舒適度、穩定性及噪聲情況的檢查,到轎頂運行觀察、底坑的查看。使問題得以發現,如都市經典電梯的保養問題、城市新銳的電梯問題,督促維保單位提高維修保養水平消除故障隱患。
3、易出問題節點匯總。因為設施設備絕大多數的故障都是由于個別重要部件損壞造成,如二次供水系統的故障大多是由于止回閥和電磁閥、液位計造成,燒電機多為交流接觸器的觸點拉毛受損造成,電梯的故障多為光膜、門機、平層器、控制柜的各種接觸器造成。要求各維修部逐步建立設備故障臺帳,進行易出問題節點匯總,做到心中有數,加強此部位保養工作,提高設施設備安全保障。
4、修保養工作的規范。我部針對入夏后電梯運行對環境的要求及時制定了《電梯機房空調管理制度》,督促各管理處落實,從而保證電梯機房設施設備良好運行,控制電梯機房環境溫度,正常、合理使用、保養電梯機房空調。提高電梯運行安全,規范電梯機房空調的保養工作。對于我司能源使用不合理情況,制定《能耗分析管理制度》進行規范,同時讓維修主管通過能耗分析發現設施設備的故障隱患。在以前大家不知道自己的設備運行周期、運行頻率,通過能耗分析各維修部基本掌握了設備運行的基本情況。如水泵的運行情況,大家會根據它的流量和功率、高區水箱水位的設置算出它的運行時間,結合小區(大廈)用水情況算出運行頻率、用電情況。當出現運行時間過長、啟動時間不對、用電情況不對時,就會主動去分析原因、查找問題,從而提高人員對的設備認識,提高了設備運行安全保證。
5、設備運行管理知識的普及。物業內部環境是一個相對封閉的人造小環境,小區和大廈建造標準越高,居住、辦公條件越高尚,與外部環境相對隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調、通風、排污、照明、消防、安全、監控等樓宇環境要素對系統設備運行的依賴性就越強。設備運行成本在物業管理運作中占有相當大的比重,尤其是大廈的設備運行管理。設備運行管理的好壞,直接關系到業主和租戶的利益,同時也關系到物業管理企業的效益。用戶(業主、租戶)滿意程度是評價物業管理企業服務質量和管理水平的綜合尺度,用戶滿意程度的第一直覺幾乎都與設備運行的優劣有關。為了提高設備運行管理知識的普及,我部制定《關于對〈物業設備運行管理〉學習的通知》并下發各管理處進行學習,嚴格要求維修主管或維修負責人學習并寫讀后感。提高他們對設備的管理水平,由他們對所管理維修員工進行普及,以提高我司設備運行管理水平,增強設備安全保障。
(三) 人員安全
1、操作規程的檢查。在工作檢查中加強對維修員工操作規程及保養規程的熟悉情況進行檢查,以此督促維修部對員工規程的培訓工作,提高人員操作安全。開展同事之間的操作規程互相抽背,做到操作的人人了解規程,個個知道規范的操作。保障了人員的安全,實現了本季度維修操作無安全事故發生。
2、工具使用的規范。根據部分維修員工使用工具的不規范,加強抽查和指導,使大家規范使用工具。如螺絲刀不能來撬、敲物品,活動扳手應注意使用時的支撐點和受力點的選擇。工具的規范使用增加了工具壽命,提高了使用的人身安全。
二、技術支持、技術指導
(一)大修及年檢
1、重煙電梯大修及年檢。重煙電梯大修是我司一季度就開始作準備的項目,和三菱公司進行長時間的協商和溝通,在余總和沈經理的關心下以一個合適的價格簽定了維修合同。大修過程中我部又進行了跟進,對大修進行驗收,對后期發現2號梯曳引機出現溢油現象,和管理處一起督促維修單位進行整改,使大修基本達到我司要求。
重煙電梯年檢,我部及時作好準備資料,向管理處提出加強維修保養的跟進,使得到硬件保證。雖然貨梯的導靴磨損和稱重出現小問題的情況下,通過和質檢人員的溝通,使年檢得以通過。
2、都市經典電梯年檢。都市經典電梯在年檢前我部檢查出大量問題,通過向西子奧的斯公司發函兩次,使問題得以解決,同時促使西子奧的斯公司與質檢人員的溝通和協調。我部及時作好準備資料,使年檢得以通過。
3、金臺大修方案落實。金臺大修方案從四月以來就進行制定和報批,在管理處的大量工作下6月初得到集團公司的批準。批準下來后又對實施方案進行多次的修訂,最后落實管理處進行實施。在整個過程中不斷的在考驗我們的專業知識和對市場的了解程度。通過此次大修方案的落實使我部人員對維修資金的使用有深入的認識。
(二)對外溝通和協調
1、城市新銳電梯整改、補償鏈及導向輪的更換。此項工作從一季度我部就開始進行與三菱公司進行溝通,三菱公司不斷的找借口,進行拖延。在公司領導的支持下我部堅持長時間的與其接觸、談判,最后使其對城市新銳電梯整改、補償鏈及導向輪的更換,保證了電梯的安全運行。在此項工作中我們保證重事實、重合同進行具理力爭,堅持目標實現,保持與對方溝通協調,不達目的不罷休。
2、都市經典電梯維保合同的簽訂。經過對四家維保公司的對比和接觸,與渝蘇電梯維保公司和西子奧的斯公司進行合同的談判、協商,最終選擇了西子奧的斯公司進行維修保養。在維修保養費的確定時,主要是余總和沈經理的高層溝通使問題得以落實。我部對維修保養合同的細節進行專業起草,盡量規避風險。
3、宏聲大廈設備管理的參觀學習。在余總的幫助下我部組織了我司維修主管和工程部所有人員參觀和學習宏聲廣場物業設備運行管理的先進經驗。回到公司后所有參觀學習人員又進行交流和討論,大家都講了自己的所見、所感。同時各維修根據自己的情況進行相應落實。如正在進行設施設備標志掛牌、標明閥門所管區域、標明管道介質流向、設備運行狀態等工作。同時要求參觀人員寫心得感受,提高我司設備運行管理水平。
(三)渝能會所的接管驗收
在渝能會所的接管驗收前后,配合管理處對設施、設備安裝以及室內外裝修進行了跟進。對發現的不需發函的問題與晨陽工程部和監理溝通,聯系其整改。對售樓中心設施、設備實物接管前的綜合檢查,對發現的問題分類、分系統進行了歸類整理。設施、設備及部分資料進行了實物接管對遺留的問題,以情況說明聯系函的方式交與晨陽工程部簽字認可。與晨陽工程部磋商了設施、設備存在的問題以及具體整改的方式方法。對晨陽工程部不能解決的問題發函給晨陽公司。聯系晨陽工程部或施工單位對排煙見機、水景觀水泵止回閥、電梯、空調等設備在運行中發現問題的處理。
(四)都市經典創優工作的參與
1、資料的準備。我部對都市經典創優資料中公共設施設備的管理部分、消防部分進行整理和編寫。作為工程部二季度的一項重要工作進行,在此投入了大量的精力。有許多制度完全是重新建立,對工程部制度建設起到推動作用。在三季度我部將都市經典創優資料中的部分制度進行修訂進入工作手冊,加大本部門的制度建設。
2、現場問題的查找。在創優工作開展以來,我部對都市經典管理處硬件設施中存在的問題進行查找,對存在的問題向管理處提出并督促管理處進行整改。特別是影響形象的問題進行跟進。
(五)技術指導
1、都市經典消防線路的恢復。對都市經典消防線路第五回路的維修的同時對維修人員進行現場技術指導,從而促使維修部提高消防設施設備故障的檢修能力。教會他們檢查的方法和技巧,促使維修部對消防設施設備故障的解決能力提高。
2、重煙高區增壓泵的恢復。主要是立足于讓維修人員自己分析設備功能,根據控制要求設計控制線路的能力,在高區增壓泵恢復使用功能后,我們的維修人員基本會制作簡單控制線路。
3、城市新銳泵房照明節能改造方案分析。在工作檢查中發現泵房照明節能改造后應急燈不能充電的現象,進行分析和維修部一同找到解決的方案。對維修部提出即要節能又不能改變設施設備的功能。
(六)維修人員的面試及協調
1、 面試。維修員工招聘我部都要進行面試,但是由于要求較高,只補充7名維修人員就前后面試近70人。對其他工作經常有影響,但是我們保證把好進人關,一如既往堅持高標準為企業選人、用人關。
2、人員的調配。本季度來我部根據各管理處的情況對現有的維修人員進行合理調配,使各管理處的維修工作和前期介入工作順利進行。根據人員情況和能力,調劉家勇到城市廣場任維修主管,負責前期介入和會所維護;調駱書正到渝能國際任維修主管,負責前期介入和會所維護;調黎璞到陽光九里負責前期介入工作;任劉全國為城市新銳維修負責人主持維修工作。根據渝能國際會所維護工作量大技術要求高,從金臺調陳永康到渝能國際協助駱書正工作;根據劉家勇調走后城市新銳的技術實力可能減弱的情況,從金臺調余翔到城市新銳加強技術實力。
三、在建項目的前期介入
(一)城市廣場
1、根據施工工程進度,逐步結合現場情況,咨詢現場施工員及安裝負責人,對r1棟正在進行的內粉和外粉工作,與施工員竇工和劉工一起隨時進行咨詢和現場監督,使我在窗戶安裝百葉窗臺面斜度、空調的安裝位置、墻面有無壓光、露網陰陽角不直、空鼓等有了全面的認識和提高,同時結合以前成熟物業小區存在的整改情況,進行現場的督促和跟進施工,對r1和r2棟存在的施工質量和使用材料等問題,逐步進行核實,對存在的不解進行咨詢和函告,以求了解落實解決。
2、針對給排水與消防設施設備的安裝,在主動查閱相關資料的同時,了解設備的性能、型號、及安裝地點等相關技術指標,結合實際情況,提出安裝要求與整改意見,積極同消防安裝負責人江經理及水電安裝負責人鄭工進行現場交流,并結合實際施工情況與設施設備的使用功能和以后物業接管后使用的利弊進行權衡,以期達到對物管更有利,在消防水泵安裝,屋面防水與隔熱層的施工等,劉家勇同志總是身臨現場,查看施工情況。在電梯安裝調試中,深入電梯機房及轎箱頂部和底坑,同電梯調試人員質詢、洽談,調試方法、調試效果和作用,以期全面了解電梯的工作狀況。
3、結合現場安裝及施工情況,對比r1棟與r2棟的相關進度與施工質量,針對性的向現場施工人員提出各自的缺陷與不足,以期達到及時整改,要求達到的質量標準和驗收標準,告知施工人員遲改不如早改。
通過近兩個月的前期工作,我深感物業前期工作,特別是工程施工與安裝的前期工作的重要性,尤為突出,前期工作的好壞直接關系到以后物管全面接管以后的服務質量。
(二)渝能國際
渝能國際:建筑面積近60萬平方米,集別墅、花園洋房、景觀高層和板式高層為一體。分三期建設,目前已動工的項目有t1、t4、t5、t6、t8、t9、s10-s13、一期地下車庫和一期售樓中心。針對現階段設施、設備未大量安裝的情況,二季度的主要工作有以下幾個方面。
1、對渝能國際整個建設項目概況進行了了解。
(1)對消防系統的了解:項目消防系統分為室內消防和室外消防,室外消防給水水源為城市自來水,采用消防和生活合一用水,進水管一條,管徑為dn300㎜。室內消防采用臨時高壓制,在車庫和商場內設置自動噴淋系統,水泵房和消防水池設在t4樓,水池容積為843立方米,t4樓頂層設置18立方高位水箱一座。報警系統采用的是北大青鳥產品每棟塔樓均設一臺小型區域報警器和集中報警器與t5樓聯動報警主機聯網。
(2)對電梯系統的了解:板樓采用蒂森電梯,每單元配置2臺速度為⒈75米/秒,塔樓采用天津奧的斯電梯,每棟配置3臺速度為2米/秒
(3)供配電系統的了解:全小區9個變電所,變壓器總裝機容量為:11750kva.t5設開閉所一間,采用雙電源10kv二回路專線引入.其中變壓器18臺:630kva的4臺,500kva的3臺,800kva的1臺,分別設置在t2、t5、t6、t8、t10和地下車庫。
(4)對弱電、智能化系統的了解:電視系統設備間設在t5樓。每棟入口設可視對講主機,住宅內設可視對講分機,分機帶4路報警,實行一戶一密碼。
2、對現建項目概況進行了了解,包括結構類型、層數、層高、建筑面積、施工單位、監理單位、以及主要負責人的聯系方式的了解和記錄。
3、對一期工程s10-s13進行了查看,了解其戶型結構、空調安裝位置、管井、電井以及管道的預留孔洞。跟進了s13戶型分隔、墻面抹灰,以及現階段電梯安裝底層主排污管的預埋。
4、對s13墻面空鼓,煙道裂紋、電梯機房未預留插座、空調安裝位置、衛生間通風、預埋的吸頂燈盒過高、陽臺欄桿跨度太大以及售樓中心設施、設備安裝中存在的問題上報工程部發函晨陽公司。
在二季度前期介入的工作中,還存在許多不足的地方。比如:同晨陽工程部的溝通和自身知識的不足,帶來了對前期問題的發現不及時和不能發現。我相信在以后的工作中有公司的大力支持和幫助以及近期與晨陽工程部交接售樓中心的過程中,同晨陽工程部的溝通已不存在大的問題。至于自身知識的不足,我會加緊學習各方面的專業知識和各種規范。來完成公司交給我的各項任務。
(三)陽光九里:
1.了解陽光九里大同小區的各種施工圖紙.熟悉了a1.a2.c1.c2.c3.b1.b2.d棟車庫的設施和水電施工圖.
2.了解了小區各棟樓的對講系統.消防系統.車庫收費系統等設備的安裝位置和數量.
3.了解了電梯型號.閉路監控型號和安裝單位.
4.了解了供配電.消防.電梯.給排水.強弱電.智能系統等設備的安裝位置和數量.
5.了解了小區的各棟樓的施工進度.參加了業主方的工程會議.
6.跟蹤了門市7.8號內裝飾情況.并協助施工方業主監理對售房部進行了交房斂收.
7.跟蹤了c棟內外墻抹灰質量.給排水安裝質量.塑鋼門窗安裝質量
8.協助監理業主.施工方對c2進行擬斂收.
9.協助了解業主整理了房屋斂收表格.
10.協助施工方和監理對c棟給水試壓.
11.參加了施工現場會議討論了c棟1.和4戶型排水立管的安裝情況.
12.跟蹤了解放軍后勤檢測中心對b1~7層樓板進行檢測.
存在的問題:
1.a1.6f樓梯口未留開關盒.
2.a2.17樓電梯外召預留孔錯位.
3.c棟有部分煙道斷裂.
4.c棟給水立管生銹嚴重.
5.c棟衛生間窗戶不能關嚴如c1.5f.4戶型.
6.c棟房間有空鼓
7.b棟電梯前室無消防報警按鈕和消防電話插口.
四、人員培訓
1、定期培訓。我部堅持每周三定期的維修主管培訓工作的進行,從受訓人員當前需要補充的知識出發,理定專題和培訓計劃結合進行培訓。同時對工作檢查出現的普遍問題進行針對性的培訓。消防培訓。對維修部進行消防設施設備培訓,以解決設備為目的。對保安隊員進行中控室設備操作培訓,以能正確操作消防設備為目的。現場培訓。針對部分維修部存在的問題進行現場培訓,以解決維修部的實際問題目的。此三項培訓的深入將會有效的解決我部所事務基本問題。
五、存在的問題
1、前期介入的工作中,還存在許多不足的地方。比如:同晨陽工程部的溝通,帶來了對前期問題的發現不及時和不能發現。
2、本部門人員規范意識不強。
3、工作效率不高。
4、對外設備的管理不夠。
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