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(一)房價上漲的長期趨勢性因素

(1)隨著收入增長產(chǎn)生的真實(shí)需求。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，人均可支配收入增加，產(chǎn)生了對住房升級換代、改善居住條件的需求。調(diào)查表明，人均GDP與人均住房面積有很強(qiáng)的正相關(guān)性。居民住房消費(fèi)有三個發(fā)展階段——數(shù)量發(fā)展階段、數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段、整體發(fā)展階段。根據(jù)上海市的人均GDP推算，其住房需求正處于第二階段，即數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段。未來隨著人均GDP的增加，住房需求將會進(jìn)一步增加。

(2)城市化進(jìn)程拉動住房需求增長。1996年以來，我國進(jìn)入快速城市化階段，每年大約有2000萬農(nóng)村人口成為城鎮(zhèn)常住人口。城市人口增長過程中會出現(xiàn)大量新婚家庭，這些新婚家庭需要住房，這必然會弓I起對城市住房需求的增長。另外，在城市發(fā)展過程中，舊城改造產(chǎn)生了對住房的大量被動需求。

(3)人口增加帶動住房需錄增長。預(yù)計我國人口數(shù)量將在一個較長時期內(nèi)繼續(xù)保持增長勢頭，到本世紀(jì)中葉將達(dá)到16億人口，年平均凈增加1000萬人以上。另據(jù)“五普”資料顯示，進(jìn)入21世紀(jì)后，我國每年平均結(jié)婚人數(shù)達(dá)1000萬對以上，按照農(nóng)村人口占人口總數(shù)的60％計算，將有400多萬對城市人口結(jié)婚，假如每個家庭需要一套住房，則市場需求量為400多萬套住房。大量增長的婚育家庭將對住房產(chǎn)生巨大需求。

(4)住房制度改革釋放大量需求。1998年住房分配貨幣化改革以來，大量住房需求被釋放出來，推動房價上漲。隨著新的住房制度的建立，從舊體制中所釋放的需求已經(jīng)達(dá)到極限，但是已售公有住房二級市場的開放將會促進(jìn)新的住房需求增長。

(5)傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣導(dǎo)致住房需求增長。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為房產(chǎn)是最持久的且可以傳承的財產(chǎn)。在這種觀念下，人們往往傾向于購房置業(yè)，寧買不租，追求住房的一步到位。而一個民族的消費(fèi)習(xí)慣在短時間內(nèi)是很難改變的，所以在傳統(tǒng)習(xí)慣的作用下，我國住房需求被進(jìn)一步擴(kuò)大。